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국토교통부와 금융위원회, 국무조정실, 기획재정부는 13일 주택 신속공급 방안과 부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책을 함께 내놨다. 수도권에 23만가구+α를 추가 공급하고 주택공급 금융지원을 26조3,000억원에서 47조8,000억원+α로 늘리는 내용인데, 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR)은 손대지 않았다. 늘어난 돈의 대부분은 사업자 금융과 이주비·중도금·잔금처럼 계약 이후에 필요한 자금에 배정됐다.

시장은 이미 그 방향으로 움직여 있었다. 파이낸셜뉴스가 14일 오전 집계한 코스피 건설업종 지수는 이달 들어 131.38에서 163.91로 24.76% 올라 같은 기간 코스피 상승률 3.30%의 7배를 넘었고, 업종·테마 지수 가운데 상승률 1위였다. 현대차증권은 이번 대책이 주택 가격보다 건설주에 미치는 영향이 클 것으로 봤다.

금융지원 47조8,000억원…PF 보증 2.2배

금융지원 확대의 중심은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 보증이다. PF 공적보증 공급은 2026년부터 2028년까지 연평균 28조7,000억원으로 직전 3년 평균 13조1,000억원의 2.2배가 되고, 연도별로는 올해 23조원, 2027년 33조원, 2028년 30조원이 배정됐다. 2027년에 가장 많이 몰린 것은 그해 착공 물량이 24만9,000가구로 가장 적을 것으로 예상되기 때문이다.

조달 조건도 함께 바뀐다. 주택금융공사의 건설자금·PF보증 결합 상품은 5조원으로 늘어나 총사업비의 90%까지 지원하는데, 일반 PF보증의 70%보다 높은 수준이다. 은행과 보험사가 참여하는 PF 신디케이트론은 1조원에서 5조원으로 확대되고, 주택사업장에 대해서는 PF 자기자본비율 규제 상향을 2년 늦춘다.

세 조치가 겨냥한 곳은 착공 단계에서 자금을 대지 못해 사업이 멈추는 구간이다. 공사비가 오른 뒤로 시행사가 자기자본을 채우지 못하거나 브리지론에서 본PF로 넘어가지 못해 착공이 밀리는 사례가 쌓여 있었는데, 보증 비율을 높이고 규제 시행을 늦추면 같은 사업장에서 끌어올 수 있는 금액이 늘어난다. 대한건설협회는 14일 자금조달 부담을 완화하고 민간 주택공급 여건을 개선하는 실효성 있는 대책이라는 입장을 냈다.

가계부채 총량 3%…늘어난 여력 30조원

금융당국은 올해 가계부채 총량 증가율 목표를 1.5%에서 3%로 두 배 높였다. 가계대출 잔액을 약 1,800조원으로 보면 연간 증가 여력이 약 30조원에서 60조원으로 늘어나는데, 총량관리 과정에서 이주비와 잔금대출 같은 실수요 자금까지 취급이 위축돼 은행 창구에서 대출 오픈런이 벌어진 것을 되돌리려는 조치다. 이주비 대출은 금융회사별 총량 한도와 분리해 관리하고, 청년층에는 아파트가 아닌 주택에도 쓸 수 있는 보금자리론을 새로 내놓으면서 생애최초 혜택은 유지한다.

총량은 풀었지만 핵심 규제는 그대로다. LTV와 DSR을 유지했고, 비거주 1주택자에 대한 전세대출 보증은 내년 1월부터 제한한다. 지금까지 다주택자와 규제지역 3억원 초과 아파트 보유자에게만 적용했던 것을 집을 사놓고 한 번도 살지 않은 1주택자까지 넓히는 것으로, 1주택자 보증비율은 수도권·규제지역에서 80%에서 70%로, 그 밖의 지역에서 90%에서 80%로 낮아진다. 과거에 한 번이라도 실거주했거나 가족에게 전세를 준 경우는 적용에서 빠진다.

수도권 23만가구…착공 68개월에서 37개월

공급 쪽에서 바뀐 것은 절차에 걸리는 기간이다. 국토교통부는 2026년부터 2030년까지 수도권에서 135만 가구 착공을 목표로 잡고 여기에 23만가구+α를 더하기로 했는데, 이 가운데 10만가구+α는 신규 공공주택지구에서 나온다. 서울 강서구 염창동과 경기 남양주시 와부읍, 광주시 장지동 세 곳 2만7,200가구를 역세권 위주로 먼저 공개하고 나머지 7만3,000가구+α는 올해 안에 추가 발표한다.

절차는 순차 진행에서 동시 진행으로 바꾼다. 3기 신도시 평균으로 후보지 발표부터 착공까지 68개월이 걸렸던 것을 37개월로 줄이는 것이 목표이고, 빨리 지을수록 인센티브를 주는 방식도 함께 도입한다. 재개발 조합설립 동의율은 75%에서 70%로 낮아진다.

국내 건설사는 공사 진행률에 따라 매출을 잡는 만큼, 착공 시점이 앞당겨지면 매출이 인식되는 시점도 함께 앞으로 온다. 인허가 물량이 늘어난 뒤 실제 착공으로 이어지기까지 몇 년이 걸리는데, 절차 기간을 68개월에서 37개월로 줄이면 그 간격이 짧아진다.

건설업종 24.76%…대책 전 상승분 17.42%

상승분을 기간으로 나눠 보면 이번 대책의 몫은 크지 않다. 헤럴드경제 집계로 건설업종 지수는 8월 3일부터 7일까지 한 주 동안 17.42% 올랐고 같은 기간 코스피는 5.10% 내렸는데, 대우건설이 28.40%, DL이앤씨가 23.08%, 현대건설이 16.17%, 삼성E&A가 9.82% 오른 자리였다. 이달 상승분의 대부분이 대책 발표 전 첫 주에 나왔다.

그 주에 건설주를 끌어올린 것은 2분기 실적과 수주 기대였다. 주요 건설사가 시장 예상을 웃도는 2분기 실적을 낸 데다 인공지능 데이터센터와 미국 발전 프로젝트가 원전에 이어 새 수주처로 부각됐고, 반도체가 흔들린 급락장에서 자금이 옮겨간 업종이기도 했다. 이달 들어서는 GS건설이 52.24%, 대우건설이 43.97% 오르고 현대건설도 20% 넘게 올랐다.

집값 쪽 숫자는 반대 방향으로 움직였다. 한국부동산원 주간 조사에서 8월 2주 서울 아파트 매매가격 상승률은 0.21%로 전주 0.26%보다 낮아졌고 수도권은 0.17%에서 0.14%로, 전국은 0.09%에서 0.08%로 축소된 반면 지방은 0.01%를 유지했다. 다만 이 조사의 기준일은 8월 10일이어서 13일 대책이 반영된 수치가 아니다.

주가 경로…실적 쪽 먼저

이번 대책이 실적으로 들어오는 통로는 착공 물량과 조달비용이다. 보증 비율이 높아져 본PF 금리가 내려가면 금융비용이 줄고, 착공이 앞당겨지면 매출 인식 시점이 당겨진다. 한국경제는 증권가 분석을 인용해 시멘트와 중견 건설사의 실적 개선 폭이 클 것으로 전했는데, 중견사는 중소 규모 사업에서 주관 시공을 맡고 대규모 사업에서는 2차 시공에 참여하는 구조여서 공공주택 물량 증가가 매출로 이어지고, 공공참여 주택사업에서 공사비 증액이 인정되는 사례가 늘어 원가 부담도 이전보다 덜하다.

주가에 매기는 배수 쪽에는 해외 수주가 걸려 있다. GS건설은 자회사를 포함해 데이터센터 17개를 준공했고 현대건설은 준공 용량 기준으로 선두권으로 추산되는데, 미국이 신규 대형 원전 건설을 늘리면서 홀텍의 소형모듈원전과 미국 페르미, 베트남·불가리아 원전처럼 대기하던 프로젝트의 진척도 예상된다. 국내 주택 물량은 2030년까지의 착공 계획으로 미리 알 수 있는 반면 해외 발전·데이터센터 수주는 건당 규모가 크고 발주 시점이 불확실하다.

27일 금통위와 8월 물가 기저효과

한국은행 금융통화위원회는 지난달 16일 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 올려 3년 6개월 만에 인상으로 돌아섰고, 금통위원 7명 전원 찬성으로 결정문에 인상 기조를 이어갈 필요가 있다고 적었다. 가계대출 여력은 60조원까지 열렸지만 조달금리가 오르는 구간이어서, 실수요자가 실제로 받는 금리는 총량 확대만큼 낮아지지 않는다.

다음 회의는 이달 27일이다. 7월 소비자물가는 2.8%로 6월 3.2%보다 0.4%포인트 낮아져 4월 2.6% 이후 3개월 만에 2%대로 내려왔고 전월 대비로도 0.2% 하락해 8개월 만에 하락 전환했지만, 식료품·에너지 제외지수는 2.6% 올라 오름폭이 확대됐다. 국가데이터처는 지난해 8월 한 달 시행된 휴대전화비 할인의 기저효과로 올해 8월 물가 상승률이 약 0.8%포인트 높아질 것으로 추정하는데, 이 수치는 9월 초에 나와 27일 회의에는 반영되지 않는다.

코스피는 14일 6,977.94로 마감해 한 주 동안 11.49% 올랐다. 지수를 끌어올린 것은 외국인이 사들인 반도체와 자동차였고, 건설은 그 반등과 별개로 8월 첫 주부터 오른 업종이다.

관전 포인트

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부록 — 이번 글에 나온 제도와 용어

용어	뜻
PF 공적보증	주택 사업의 프로젝트파이낸싱에 공공기관이 보증을 서는 것. 보증이 붙으면 시행사가 같은 사업장에서 더 낮은 금리로 더 많은 금액을 조달할 수 있다
브리지론과 본PF	토지 매입 단계의 단기 차입이 브리지론, 착공 시점에 이를 갚고 공사비까지 조달하는 장기 차입이 본PF다. 이 전환이 막히면 착공이 밀린다
PF 자기자본비율 규제	시행사가 총사업비에서 자기 돈으로 채워야 하는 비율. 상향 예정이던 것을 주택사업장에 한해 2년 늦췄다
가계부채 총량관리	금융당국이 금융회사별로 연간 가계대출 증가액 한도를 배분하는 방식. 한도가 차면 실수요 대출도 취급이 멈춰 대출 오픈런이 생긴다
LTV·DSR	LTV는 집값 대비 대출 한도, DSR은 소득 대비 원리금 상환액 비율이다. 이번 대책에서 두 규제는 그대로 유지됐다
전세대출 보증비율	보증기관이 전세대출 원금 가운데 보증하는 비율. 낮아지면 은행이 지는 위험이 커져 한도가 줄거나 금리가 오른다
조합설립 동의율	재개발 조합을 만들 때 필요한 토지등소유자 동의 비율. 75%에서 70%로 낮아져 초기 단계 사업의 속도가 달라진다
코스피 건설업종 지수	코스피 상장 건설사로 구성된 업종 지수. 개별 종목 상승률과 지수 상승률은 시가총액 비중 때문에 차이가 난다