2026년 9월 20일
Econix Research
한국부동산원 9월 2주(14일 기준) 주간 아파트 가격동향에서 서울 아파트 매매가격은 0.16% 올라 지난해 2월 첫째 주부터 84주 연속 상승했다. 주간 상승률은 8월 넷째 주 0.29%에서 0.22%, 0.20%, 0.16%로 석 주 내리 줄었고, 역대 최장 기록은 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 이어진 85주다
강남구가 압구정·대치동 주요 단지를 중심으로 0.36% 내렸고 서초구는 잠원·반포동을 중심으로 0.26%, 송파구는 0.12% 내려 강남3구가 모두 하락했다. 같은 주 중랑구는 신내·상봉동 대단지를 중심으로 0.51% 올랐고 도봉구와 서대문구가 각각 0.47%, 성북구가 0.43%로 뒤를 이었다
국토교통부 실거래가 집계로 8월 서울 아파트 매매 3,143건 가운데 시가 15억원 이하가 79.9%를 차지해 5월 72.4%에서 7.5%포인트 올라갔다. 거래량 자체는 7월 5,838건에서 46.2% 줄었는데, 7월 실거래가격지수는 전월 대비 1.93% 올라 1년 전보다 14.56% 높다
5대 은행 변동형 주택담보대출 금리는 연 4.25∼6.46%로 두 달 전 4.02∼6.37%보다 하단이 0.23%포인트, 상단이 0.09%포인트 올랐다. 6개월 변동형 전세대출 금리는 3.33∼6.03%에서 3.65∼6.35%로 하단과 상단이 각각 0.32%포인트씩 높아졌다
한국부동산원이 17일 발표한 9월 2주(14일 기준) 주간 아파트 가격동향에서 서울 아파트 매매가격지수는 0.16% 올랐다. 지난해 2월 첫째 주 이후 84주째 상승인데 주간 상승률은 8월 넷째 주 0.29%, 다섯째 주 0.22%, 9월 첫째 주 0.20%를 거쳐 세 주 연속 낮아졌다. 한 주 더 오르면 2020년 6월 둘째 주부터 2022년 1월 셋째 주까지 이어진 최장 기록 85주와 같아지고, 두 주가 더 붙으면 기록이 바뀐다.
같은 통계 안에서 지수를 올린 자치구와 내린 자치구가 갈렸다. 강남구가 0.36%, 서초구가 0.26%, 송파구가 0.12% 내려 강남3구가 모두 하락한 반면 중랑구는 0.51%, 도봉구와 서대문구는 각각 0.47%, 성북구는 0.43% 올랐다. 강남구와 서초구는 여섯 주 연속 내렸고 송파구는 9월 첫째 주에 하락으로 돌아선 뒤 낙폭을 키웠다.
전국 매매가격지수는 0.08%, 수도권은 0.15% 올랐고 경기는 0.18%, 인천은 0.02%였다. 지방은 0.00%로 보합이어서, 전국 지수를 움직인 값은 사실상 수도권 안에서 나왔다.
국토교통부 실거래가 집계로 8월 서울 아파트 매매 3,143건 가운데 시가 15억원 이하가 79.9%를 차지했다. 5월 72.4%에서 석 달 만에 7.5%포인트 올라간 값이어서, 거래가 몰리는 가격대 자체가 아래로 내려왔다.
가격대를 나누는 기준은 지난해 10월 15일 대책에 들어 있다. 이 대책은 서울 전역과 경기 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 한꺼번에 묶으면서 수도권 규제지역의 주택담보대출 한도를 시가 구간별로 나눴다. 15억원 이하는 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이다. 구간을 넘어설 때마다 빌릴 수 있는 금액이 2억원씩 깎이므로 그만큼을 현금으로 채울 수 있어야 거래가 성립하고, 그 여력이 없는 수요는 한도가 온전히 남는 15억원 이하로 내려간다.
서울에서 그 가격대가 남아 있는 곳이 이번 주에 크게 오른 자치구들과 겹친다. 노원·도봉·강북과 중랑·성북의 전용면적 59㎡ 안팎 중소형 단지에서는 대출 문턱이 높아진 뒤로 신고가 거래가 이어지고 있다.
거래량과 가격이 따로 움직이는 국면이기도 하다. 8월 서울 아파트 매매는 7월 5,838건에서 3,143건으로 46.2% 줄었지만 7월 매매 실거래가격지수는 전월 대비 1.93% 올라 1년 전보다 14.56% 높아졌다. 권역별 전년 대비 상승률은 서남권 16.06%, 동북권 15.91%로 높았고 면적별로는 40㎡ 이하 초소형이 전월 대비 3.05%로 가장 크게 올랐다. 물건이 적게 나오는 가운데 팔리는 것만 높은 값에 팔리면 지수는 거래가 줄어도 올라간다.
값이 싼 가격대일수록 매수 자금에서 대출이 차지하는 몫은 커진다. 5대 은행의 변동형 주택담보대출 금리는 연 4.25∼6.46%로 두 달 전 4.02∼6.37%보다 하단이 0.23%포인트, 상단이 0.09%포인트 올랐고, 6개월 변동형 전세대출 금리는 3.33∼6.03%에서 3.65∼6.35%로 양끝이 0.32%포인트씩 높아졌다.
8월 신규취급액 기준 코픽스는 3.18%로 전월과 같아 넉 달 만에 상승을 멈췄는데, 9월 들어 은행들이 정기예금 금리를 잇따라 올린 데다 시장금리도 함께 오르고 있어 다음 산정에서 다시 밀려 올라갈 여지가 남아 있다.
연준이 기준금리를 3.75∼4.00%로 올리며 연내 추가 인상까지 예고한 뒤 국고채 3년물은 4.063%로 한국은행 기준금리 3.00%와 106bp 벌어져 있고, 한은은 10월 22일과 11월 26일 금융통화위원회를 앞두고 10월 회의를 라이브 미팅으로 규정해 뒀다. 8월 소비자물가가 3.4%로 목표 2%를 웃도는 데다 원·달러 환율도 1,380원대에 올라 있어 인상 여지가 닫혀 있지 않다.
8월 전 금융권 가계대출 2조6,000억원 가운데 주택담보대출이 4조3,000억원으로 신용대출 감소분을 메우고도 남았고, 은행 주담대 잔액은 952조5,000억원이다. 변동금리 대출의 금리가 다시 오르는 구간에서 매수 수요가 자금 여력이 얇은 가격대로 내려가면, 같은 인상 폭이라도 이자를 감당하는 쪽의 부담은 더 크게 잡힌다.
9월 2주 전국 전세가격지수는 0.10% 올랐고 수도권 0.16%, 서울 0.17%, 인천 0.16%, 경기 0.15%였으며 지방은 0.04%에 그쳤다. 서울 전세 상승률이 매매 상승률을 웃돈 주간이다.
강남구 전셋값은 0.03% 떨어져 다섯 주 연속 하락했는데, 매매와 전세가 같은 방향으로 내리는 구간은 해당 지역의 실수요까지 얇아졌다는 뜻으로 읽힌다.
전세 매물이 줄면 부담은 월세로 넘어간다. 전세대출 금리 상단이 6.35%까지 오른 상태에서는 보증금을 대출로 채우는 비용과 월세를 내는 비용의 차이가 좁아지고, 그만큼 임대차 계약이 월세 쪽으로 옮겨 간다. 매매 가격을 잡기 위한 대출 규제가 임대차 시장의 비용을 함께 올리는 경로여서, 집을 사지 않는 가구의 주거비도 같은 국면에서 늘어난다.
이재명 대통령은 18일 기자회견에서 수도권 집값 상승의 단기 원인으로 2022년 이후 주택 인허가와 착공이 절반 가까이 줄어든 것을 들면서, 택지개발과 재건축·재개발을 포함해 공급을 최대한 신속히 늘리겠다고 밝혔다. 총리실이 매일 점검하고 대통령이 주 단위로 진척 상황을 보고받고 있다고도 했다.
8월 13일 대책은 현 정부의 여섯 번째 부동산 대책이었다. 수도권에 23만호 이상을 공급하되 그 가운데 10만호 이상을 신규 공공주택지구 지정으로 채우고, 공공택지 후보지 발표에서 착공까지 걸리는 기간을 68개월에서 37개월로 줄이며, 3기 신도시 등에서 이미 지정된 공공주택 8만9,000호의 착공을 앞당기는 내용이다. 주택공급 금융지원 규모는 26조3,000억원에서 47조8,000억원으로 늘리고 가계대출 총량 증가율 목표도 1.5%에서 3%로 높였다.
절차를 31개월 줄여도 착공에서 입주까지는 다시 몇 해가 걸린다. 지금 값을 움직이는 물량은 이미 지어지고 있는 물량인데, 그 앞단인 건설 현장의 고용은 8월 취업자가 3만2,000명 줄어 28개월 연속 감소를 이어갔다. 공급 대책이 가격에 반영되기까지 몇 해가 남아 있는 만큼, 그사이의 수요는 대출 한도와 금리가 가른다.
서울 아파트값은 84주 연속 올랐고 역대 최장은 85주다. 9월 3주 조사에서 상승이 이어지면 기록과 같아지는데, 상승률이 0.16%에서 더 낮아지는지가 기록 자체보다 중요하다. 세 주 연속 줄어든 흐름이 보합으로 붙는 시점이 수요가 실제로 식는 구간이다
8월 서울 아파트 매매의 79.9%가 15억원 이하였고 5월보다 7.5%포인트 올랐다. 이 비중이 더 올라가면 상승의 무게중심이 중저가 구간에 더 쏠렸다는 뜻이므로, 자치구별 상승률 상위권의 구성과 함께 봐야 한다
8월 코픽스는 3.18%로 멈췄지만 9월 들어 예금금리와 시장금리가 함께 오르고 있다. 다음 코픽스 산정에서 상승이 재개되는지, 그리고 10월 22일 금통위가 기준금리 3.00%를 유지하는지에 따라 변동형 주담대 금리 상단 6.46%가 더 올라간다
강남구와 서초구는 여섯 주 연속 내렸고 송파구도 하락으로 돌아섰다. 다만 이번 주 서초구는 낙폭을 줄였다. 강남3구가 다시 상승으로 돌아서면 규제가 가격대별로 갈라놓은 구도 자체가 흔들리므로, 세 자치구의 방향이 같은지를 주 단위로 확인할 필요가 있다
8·13 대책은 공공택지 후보지에서 착공까지 걸리는 기간을 68개월에서 37개월로 줄이겠다고 했다. 실제 착공 물량이 늘어나는지는 월별 주택 착공 실적과 건설업 취업자 수에서 먼저 드러난다. 건설업 취업자는 8월까지 28개월 연속 줄었다
| 용어 | 뜻 |
|---|---|
| 주간 아파트 가격동향 | 한국부동산원이 매주 목요일 발표하는 표본조사 통계. 실제 거래가 없는 주에도 조사자가 시세를 평가해 지수로 만든다 |
| 실거래가격지수 | 실제 신고된 거래 가격만으로 만드는 지수. 신고 기한 때문에 주간 조사보다 한두 달 늦게 나온다 |
| 토지거래허가구역 | 일정 면적을 넘는 주택을 살 때 관할 구청의 허가를 받아야 하는 구역. 허가를 받으면 실거주 의무가 따라붙어 전세를 끼고 사는 거래가 막힌다 |
| 조정대상지역·투기과열지구 | 대출 한도와 세제, 청약 요건을 함께 조이는 규제지역 유형. 10·15 대책에서 서울 전역과 경기 12개 지역이 두 가지와 토지거래허가구역으로 동시에 지정됐다 |
| 코픽스 | 은행이 예금·은행채 등으로 자금을 조달한 평균 비용. 변동형 주택담보대출 금리의 기준으로 매달 15일 공시된다 |
| 가계대출 총량 목표 | 금융당국이 은행별로 정하는 연간 가계대출 증가율 상한. 8·13 대책에서 1.5%에서 3%로 높아졌다 |
| 공공주택지구 | 공공이 택지를 조성해 주택을 공급하기 위해 지정하는 구역. 지정에서 착공까지 절차가 길어 공급 효과가 나타나는 데 시차가 크다 |
| 라이브 미팅 | 회의 직전까지 지표를 보고 결정을 정하겠다는 뜻으로 중앙은행이 쓰는 표현. 인상과 동결 모두 열어 둔 상태를 가리킨다 |
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